抵押房地产投资信托基金:何时应该使用?

2021年12月2日

由克雷格斯特恩税务顾问

抵押房地产投资信托基金(房地产投资信托)在经营和投资债务证券方面有很多税收优惠. 本文讨论了这种业务结构的一些好处,并说明了何时应该使用按揭房地产投资信托基金,而不是合伙企业或C公司.

对于那些不熟悉它们的人, 抵押贷款房地产投资信托基金专门通过购买或发起住宅和商业抵押贷款和抵押贷款支持证券(MBS)为产生收入的房地产提供融资, 赚取这些资产的利息收入. 抵押房地产投资信托基金通过权益资本和债务的组合为其资产投资提供资金. 股权资本可以是普通股或优先股. 债务可以包括长期银行贷款或短期回购协议。. 一些抵押贷款房地产投资信托基金在公开市场上交易,而另一些则没有上市. 抵押贷款房地产投资信托基金可以根据M子章以法人形式成立,也可以是通过“复选框选择”以法人形式纳税的非法人实体.

抵押贷款房地产投资信托与合伙企业或C公司相比有什么优势?

按揭房地产投资信托基金, 不像C类公司, 如果公司将本年应纳税收入的100%分配给股东,一般不会对其净收益缴纳实体税. 这是因为抵押贷款房地产投资信托基金可以要求扣除支付的股息.

在证券交易委员会. 199年,一个U.S. 个人可以要求从抵押贷款房地产投资信托基金收取利息收入的股息扣除20%. 另一方面,分配给美国国债的利息收入.S. 个人合伙人不符合此扣减条件.

外国投资者须遵守美国的法律.S. 通过合伙获得的有效关联收入(ECI)的税收, 包括出售该合伙权益的任何收益. 许多税务顾问担心,在美国定期进行的贷款发放或销售活动可能构成贷款业务和, 因此, 被视为生产ECI的有效关联企业(ECB).

为了避免这种风险,外国人通常希望通过美国的投资机构进行投资.S. 阻碍公司,如抵押房地产投资信托基金. 抵押贷款房地产投资信托基金的活动, 包括贷款发放和销售, 不流向外国股东, 和, 因此, 外国股东可以间接参与贷款发放等经营活动而不产生ECI.

房地产投资信托基金的股息需缴纳30%的预扣税,但可能适用较低的条约税率. 此外,主权财富基金一般不会受到美国政府的监管.S. 对这些股息征税. 此外,在以下情况下,出售抵押房地产投资信托基金的股票不应纳税:

REIT是“国内控制的”(超过50%的REIT股票价值由美国政府持有).S­. 人);

  • 卖方是一家“合格的外国养老基金”;
  • The seller owns 10% or less of a class of stock that is publicly traded; or
  • 房地产投资信托基金不是美国的.S. real property holding company (USRPHC); i.e.在美国,只有不到50%的资产价值由美国资产构成.S. 不动产权益(USRPI).

这比拥有合伙权益更有利,合伙权益的出售被视为应纳税的ECI.

免税组织受美国政府的约束.S. 对由合伙企业活动产生的非相关应纳税收入(UBTI)征税,如果该收入包括来自杠杆投资的业务收入和利息收入. 抵押贷款房地产投资信托作为阻止UBTI上述活动, 如果投资本身不是债务融资,由REIT支付的股息通常不需纳税.

最后, 按揭房地产投资信托基金通常不需要缴纳纽约市对非法人企业收入征收的4%的税.

抵押贷款房地产投资信托基金固有的税收问题是什么?

组织问题: 在房地产投资信托基金纳税年度的最后半年内,不超过50%的股票价值可以由五个或五个以下的个人直接或间接拥有(这一要求不适用于房地产投资信托基金的第一个纳税年度).

为此目的,在第一部分中描述的组织. 第501(c)(17)条(补充失业救济金信托),或第. 509(a)(私人基金会)被视为个人.

总收入测试: 每年, 房地产投资信托基金的总收入必须至少有75%来自与房地产有关的来源,例如:

  • 租金;
  • 以不动产(无论是高级或初级)抵押担保的债务的利息或不动产的权益(受贷款与价值的限制), 或按借款人的净收入或利润计算);
  • 夹层贷款担保的房地产合伙利益,满足Rev的要求. Proc. 2003-65年(避风港);
  • 房地产抵押投资渠道(REMIC)定期利息;
  • 来自发行抵押贷款担保债券(CMOs)的代理传递证书和授予人所有者信托的权益;
  • 房地产投资信托基金的股息;
  • 与按揭有关的贷款承诺费;
  • 不属服务费性质的贷款发起费用;
  • 超额抵押贷款服务费用;
  • Qualified temporary investment income; 和
  • 出售不动产的收益,包括不动产抵押贷款.

除了, 其总收入的至少95%必须来自符合75%总收入检验标准的来源, 加上股息, 没有不动产担保的债务工具的利息, 及出售股票(包括应税房地产投资信托基金附属公司的股票)所得的收益, 证券, 房地产不包括在上面提到的75%总收入测试中.

不符合75%和95%总收入测试条件的收入包括贷款发放和其他服务费,以及与抵押房地产投资信托基金资产相关的对冲收入.

房地产投资信托基金总收入测试忽略的收入包括来自“被禁止的交易”(见下文讨论)和“合格的对冲交易”的收入,”. 856 (c) (5) (G)(我).

总资产测试: 在每个季度末, 房地产投资信托基金总资产的至少75%必须是“房地产资产”,现金及现金项目(包括应收款项), 和政府证券. 房地产资产是指不动产, 在抵押贷款的利益, 满足Rev要求的夹层贷款. Proc. 2003-65, 其他房地产投资信托基金股票的权益, 公共房地产投资信托的债务工具的利益, REMIC定期利益, 以及“新资本”(以股票或发行期限至少为五年、为期一年的公债而获得的金额).

除了, no more than 20% of the value of the REIT's gross assets can be stock 和 证券 of a TRS; no more than 5% of the value of the REIT's gross assets can be in the 证券 of any one issuer (other than a TRS or another REIT); 和 a REIT cannot own more than 10% of the vote or value of the outst和ing 证券 of any one issuer other than of a TRS or a REIT, 除非它符合美国证券交易委员会的“直接债务例外”. 856(m)(1)(A).

公司的优先股被视为一种证券,并受上述规则的约束. 根据优先股相对于总股本的相对价值,合伙企业的优先股被视为对合伙企业基础资产的所有权. 相应的, 抵押贷款REIT将需要知道伙伴关系的总收入和总资产,以确定它是否满足REIT收入和资产测试.

禁止交易税/发起、证券化和销售

房地产投资信托基金在出售“交易商财产”时要缴纳100%的禁止交易税,”,, 在抵押贷款房地产投资信托的情况下, 一般是销售, 交换, 或转让任何债务, 股本, 或在正常业务过程中对资产进行对冲. 这是一个事实和环境的测试. 与股权型房地产投资信托不同,它从事房地产交易, 在一定条件下, 抵押贷款REIT可以是贷款的“交易者”,因此即使它做了很多交易,也不是交易者.

按揭REIT是否为特定交易的“交易商”,取决于多个因素,例如按揭REIT是否:

  • 拥有独特的证券供应渠道(例如.g., 从一般公众无法获得的独家来源取得或购买贷款);
  • 从价格而不是市场变动中获得的利润;
  • 以转售为目的的收购;
  • 收购后是否有出售意向, 在出售时, 销售不是环境变化的结果;
  • 定期向通过营销找到的客户销售;
  • 通过销售不可替代的产品,在产品上创造一个市场,定期执行商品推销服务, nonpublicly traded loans; 和
  • 有固定的营业地点,并以贷款交易商自居.

由于上述因素的主观性质,第二节. 857(b)(6)(C)规定安全港在年内不会被界定为被禁止的交易. 除其他事项外,安全港要求:

  • The asset has been held for at least two years; 和
  • 信托公司的销售额不得超过七笔或超过REIT价值或调整后税基10%的销售额.

证券化交易可以是出售或融资的抵押房地产投资信托的资产,这取决于它的结构. 基本的证券化交易包括将一个抵押贷款池或MBS转移到一个信托机构,并将信托发行的证券由该信托机构的资产池作抵押. 有两种证券化工具:REMIC和CMO信托.

REMIC是一个法定实体,由国会创建,以避免信托是否应纳税抵押池(TMP)的问题, 按公司纳税),否则会产生于多类别/时间分段证券化. REMIC提供“常规利益”,“在税收方面被法定视为债务, 以及“剩余利益”在税收方面被视为权益. 定期的利息卖给投资者,剩余的利息保留. 因为“正常权益”的房地产投资信托公司的销售可能被视为禁止交易, REIT通常会通过TRS进行REMIC交易.

或者,REIT可以通过CMO信托直接进行证券化. 这涉及到房地产投资信托基金创建一个授予人信托基金它将抵押贷款或MBS投入其中并将信托发行的证券以其资产作为抵押. 房地产投资信托基金拥有信托基金的所有权益以及所有资产.

然而, 使用这种结构存在两个税收问题:一个是信托发行的证券是债务还是股权, 其中包括对信托的资产/债务/权益比率的贷款与价值比率的分析, 第二个是信任是否会被视为TMP.

关于第一个问题, 一般来说,一个明智的房地产投资信托基金将获得税务意见,这些证券是出于税收目的的债务. TMP问题可以通过只发布一个安全类来避免.

做出明智的决定

在经营和投资债务证券方面,抵押房地产投资信托比C类公司和合伙企业有很多税收优势. 了解适用的规则将有助于运营商和投资者做出明智的决定.

本文最初刊登在《十博中文》杂志上

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